|
HUSLEIELOVEN
Kapittel 2 - Overlevering
og krav til husrommet
§ 2-1 -
Tidspunkt for overlevering
Utleieren skal stille
husrommet med tilbehør til leierens disposisjon til
avtalt tid.
Er ikke annet avtalt,
regnes overlevering for skjedd når leieren har fått
nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Leieren
kan nekte å overta husrommet dersom det er i vesentlig
dårligere stand enn leieren kan kreve etter avtalen og
bestemmelsene i dette kapittel, og overlevering skal i
så fall ikke regnes for skjedd.
Er
overleveringstidspunktet ikke fastsatt i avtalen, kan
leieren kreve å overta bruken av husrommet ved tredje
månedsskifte etter at avtalen ble bindende.
Få tilsendt HUSLEIELOVEN hjem!
Full utgave. Kun kr. 59,-!
§ 2-2 -
Generelle krav til tilstand
Husrommet skal ved
overleveringen være i samsvar med de krav som følger av
leieavtalen. Er ikke annet avtalt, skal husrommet med
tilbehør ved overleveringen være ryddet, rengjort og i
vanlig god stand.
Er ikke annet avtalt, har
husrommet dessuten en mangel dersom det ikke
- a) passer til de
formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt
til, eller
- b) passer til de
særlige formål som leieren etter avtalen skulle
bruke husrommet til, med mindre forholdene viser
at leieren for så vidt ikke bygde på utleierens
sakkunnskap eller vurdering eller ikke hadde
rimelig grunn til å gjøre det.
§ 2-3 -
Uriktige opplysninger om husrommet
Det foreligger en mangel
dersom husrommet ikke er i samsvar med opplysninger som
er gitt av utleieren eller på utleierens vegne. Dette
gjelder likevel bare dersom det kan antas at
opplysningene har virket inn på avtalen, og de ikke i
tide er rettet på en tydelig måte.
§ 2-4 -
Manglende opplysninger om husrommet
Det foreligger en mangel
dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved
husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til,
og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Dette
gjelder likevel bare når det kan antas at unnlatelsen
har virket inn på avtalen.
§ 2-5 - Husrom
leid «som det er» e.l.
Selv om husrommet er leid
«som det er» eller med liknende alminnelig forbehold,
har det mangel dersom utleieren eller noen utleieren
svarer for, har tilsidesatt sine plikter etter §§ 2-3
eller 2-4. Husrommet har også mangel dersom det er i
vesentlig dårligere stand enn leieren hadde grunn til å
regne med etter leiens størrelse og forholdene ellers.
§ 2-6 -
Forundersøkelse m.v.
Det som leieren kjente
eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, kan ikke
gjøres gjeldende som mangel.
Har leieren før
avtaleinngåelsen undersøkt husrommet eller uten rimelig
grunn unnlatt å etterkomme utleierens oppfordring om å
undersøke det, kan leieren ikke gjøre gjeldende som
mangel noe som burde ha vært oppdaget ved
undersøkelsen. Dette gjelder likevel ikke dersom
utleieren har handlet grovt uaktsomt eller i strid med
redelighet og god tro.
Bestemmelsene i første og
annet ledd gjør ingen innskrenking i § 2-4 om manglende
opplysninger om husrommet.
§ 2-7 - Tiden
for mangelsbedømmelsen
Om husrommet har en
mangel, skal bedømmes ut fra forholdene på tidspunktet
for overleveringen, jf. § 2-1.
Skjer overleveringen
senere enn avtalt, og dette beror på forhold på
leierens side, skal bedømmelsen skje ut fra forholdene
på det tidspunkt leieren kunne ha fått overtatt bruken
av husrommet.
§ 2-8 -
Reklamasjon
Leieren taper sin rett til
å gjøre en mangel gjeldende dersom det ikke er gitt
melding til utleieren om at mangelen påberopes, innen
rimelig tid etter at leieren burde oppdaget den. Dette
gjelder likevel ikke dersom utleieren har opptrådt grovt
uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
§ 2-9 -
Leierens rett til å fastholde avtalen ved forsinkelse
Stilles ikke husrommet til
leierens disposisjon til riktig tid, kan leieren
fastholde avtalen og kreve oppfyllelse dersom dette kan
skje uten å volde utleieren urimelig kostnad eller
ulempe. Leieren taper sin rett til å kreve oppfyllelse
dersom leieren venter urimelig lenge med å fremme
kravet.
§ 2-10 - Krav
på retting av mangel
Leieren kan kreve at
utleieren for egen regning retter en mangel ved husrommet
eller tilbehøret dersom dette kan skje uten en urimelig
kostnad eller ulempe for utleieren.
Vil leieren gjøre en
mangel gjeldende, har utleieren krav på å få rette
mangelen dersom retting kan skje uten vesentlig ulempe
for leieren, og leieren heller ikke ellers har særlig
grunn til å motsette seg retting.
Retting skal skje innen
rimelig tid etter at det er framsatt krav om det.
Oppfyller ikke utleieren
sin plikt til å rette mangelen, kan leieren kreve
erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen
rettet. Medfører rettingen arbeid, kan leieren kreve en
rimelig godtgjørelse for det.
§ 2-11 -
Avslag i leie
Stilles ikke husrommet til
leierens disposisjon til riktig tid, er ikke leieren
forpliktet til å betale leie for den tid forsinkelsen
varer. Gjelder forsinkelsen bare en del av husrommet, kan
leieren kreve et leieavslag for den tiden forsinkelsen
varer som svarer til forholdet mellom leieverdien av
husrommet og av den forsinkede delen.
I den tid husrommet lider
av en mangel, kan leieren kreve avslag i leien slik at
forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til
forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og
kontraktsmessig stand. Dette gjelder likevel ikke i tiden
etter at leieren har avslått et tilbud om retting som
leieren pliktet å motta.
§ 2-12 -
Heving av leieavtalen
Leieren kan heve
leieavtalen dersom forsinkelsen eller mangelen medfører
vesentlig mislighold.
Er det klart at det vil
inntre mislighold som gir leieren hevingsrett, kan
leieren heve allerede før tidspunktet for overlevering.
Hevingen kan avverges dersom utleieren straks stiller
betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.
Leieren kan ikke heve
leieavtalen på grunn av forsinkelse etter at husrommet
er overtatt, eller på grunn av mangler når disse er
rettet etter bestemmelsene i § 2-10.
§ 2-13 -
Erstatning
Leieren kan kreve
erstatning for tap som følge av forsinkelse eller
mangel. Dette gjelder likevel ikke så langt utleieren
godtgjør at forsinkelsen eller mangelen skyldes en
hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke
med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på
avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet
følgene av.
Skyldes forsinkelsen eller
mangelen en tredjeperson som utleieren har gitt i oppdrag
helt eller delvis å oppfylle leieavtalen, er utleieren
fri for ansvar bare om også tredjepersonen ville være
fritatt etter regelen i første ledd.
Ansvarsfriheten gjelder
så lenge hindringen virker. Faller hindringen bort, kan
ansvar gjøres gjeldende dersom utleieren da plikter å
oppfylle, men ikke gjør dette.
Reglene i første til
tredje ledd omfatter ikke slikt indirekte tap som nevnt i
§ 2-14 annet ledd.
Leieren kan i alle
tilfeller kreve erstatning dersom
- a) forsinkelsen,
mangelen eller tapet skyldes feil eller
forsømmelse fra utleierens side, eller
- b) husrommet alt på
avtaletiden avvek fra det som er tilsikret fra
utleieren.
§ 2-14 -
Erstatningsansvarets omfang
Erstatningen skal svare
til det økonomiske tap leieren har lidt som følge av
forsinkelsen eller mangelen. Dette gjelder likevel bare
tap som utleieren med rimelighet kunne ha forutsett som
en mulig følge av misligholdet.
Som indirekte tap regnes:
- a) tap som følge av
minsket eller bortfalt produksjon eller omsetning
(driftsavbrudd),
- b) tapt fortjeneste
som følge av at en kontrakt med tredjemann
faller bort for så vidt leieren uten rimelig
grunn lar være å leie annet husrom eller treffe
andre tiltak for å unngå eller minske tapet, og
- c) tap som følge av
tingskade.
Reglene i annet ledd
gjelder ikke kostnader ved vanlige tiltak som kompenserer
at husrommet overtas forsinket eller har mangler, og
tiltak som begrenser annet tap enn det som annet ledd
omfatter.
Forsømmer leieren å
begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må leieren bære
den tilsvarende del av tapet.
Ansvaret kan settes ned
dersom det vil virke urimelig for utleieren ut fra
størrelsen på tapet i forhold til det tap som vanligvis
oppstår i liknende tilfelle, og ut fra forholdene
ellers.
Det kan avtales at det
ikke skal betales erstatning for indirekte tap som går
inn under annet ledd.
§ 2-15 - Rett
til å holde leie tilbake
Leieren kan holde tilbake
så mye av leien at det sikrer de kravene leieren har mot
utleieren som følge av mangel eller forsinkelse.
§ 2-16 -
Rettsmangler
Bestemmelsene om mangler
gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet
er til hinder for den avtalte bruk.
Leieren kan alltid kreve
erstatning for tap som følge av rettsmangel som forelå
ved avtaleinngåelsen, og som leieren ikke kjente eller
burde ha kjent til.
Gjør tredjemann krav på
å ha en rett i husrommet som er til hinder for den
avtalte bruk, og dette bestrides, gjelder reglene i
første og annet ledd tilsvarende når kravet ikke er
klart ugrunnet. Heving kan avverges dersom utleieren
straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil
bli oppfylt.
§ 2-17 -
Offentligrettslige rådighetsinnskrenkinger
Bestemmelsene om mangler
gjelder tilsvarende dersom den avtalte bruk hindres av
bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i
medhold av lov.
Klikk på linkene
nedenfor for å komme til andre kapitler i denne loven:
Kapittel 1 - Alminnelige bestemmelser
Kapittel 2 - Overlevering og krav til
husrommet
Kapittel 3 - Leie og andre ytelser
Kapittel 4 - Leieprisvern
Kapittel 5 - Partenes plikter i leietiden
Kapittel 6 - Beboerrepresentasjon i visse
boligleieforhold
Kapittel 7 - Opptak i husstand og framleie
Kapittel 8 - Personskifte
Kapittel 9 - Leieforholdets varighet -
opphør
Kapittel 10 - Tilbakelevering av husrommet
ved leieforholdets opphør
Kapittel 11 - Særregler for visse
boligleieforhold
Kapittel 12 - Prosessuelle bestemmelser
Kapittel 13 - Ikrafttredelses- og
overgangsbestemmelser. Endringer i andre lover
Trykk
her for å returnere til hovedsiden
|
